房地產及基建投資指引

另類投資

實物資產基金以實體資產支持，並因其本質及特性而具有內在價值，例如基建、房地產及商品。這類解決方案可於公開及私募市場獲得，並提供分散投資、增加收益來源及對沖通脹的機會。

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認識房地產投資

最常見的房地產行業包括辦公室、住宅、工業、物流及零售。此外還有許多其他子行業，包括酒店、自助倉儲、學生住宿、退休及其他特殊用途建築。

投資者通常透過以下任何一個主要市場投資房地產：

公開市場（公開交易所上市的房地產投資信託基金）
私募市場（股票或債券基金）

房地產投資策略可能受以下趨勢影響：

人口結構及人口增長
城市化
消費者行為改變（實體購物轉為網上購物）
可持續發展及ESG因素
基建投資

投資房地產具吸引力，因為其可提供穩定及可預測的現金流（相對其他資產類別），以及長遠資本增值潛力。房地產與其他資產類別回報的相關性亦較低，甚至會出現負相關性，因此是在投資組合中實現分散投資的有效途徑。

風險回報程度指的是投資回報金額與投資風險承擔之間的關係。追求的回報越大，須承擔的風險就越大。

投資房地產的方式

房地產投資策略種類繁多。選擇哪種策略（或策略組合）實際上視乎投資者對風險與回報的偏好。

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核心型房地產基金主要投資能產生收益的現有建築物。這類基金的槓桿低，沒有或只有極低的開發風險敞口，大部分回報來自收入。這些建築的租戶通常是信貸評級高的企業或機構。租賃期限一般為5年或以上，提供穩定收入。
「核心增益型」房地產基金提供「增長及收益」組合，風險屬低至中等。核心增益型物業的業主通常能夠透過以下方式增加現金流：小規模資本工程計劃以改善資產外觀、提高管理效率以降低營運成本、提高租戶質素及租金收入。與核心型物業相似，這些物業的質素及使用量往往較高。
增值型房地產基金可投資於任何物業類型，旨在同時透過租金收入及資本增值來締造回報。這類基金可將部分投資分配至發展項目。一般而言，這類基金亦專注於主動管理物業及物業的收入來源，例如租出空置空間以降低空置率、重新規劃或重建物業，增加其對租戶的吸引力，從而提高租金。這類基金將適度使用槓桿。
機會型房地產基金通常使用高槓桿，高度參與需要進行主動資產管理的發展項目或現有建築。這類基金的目標是主要透過資本增值以實現回報。這類基金可投資於任何市場或行業，並可能集中投資於個別市場或物業類型。

優先債務基金通常投資於以環球房地產資產為擔保的商業按揭貸款，利息一般由相關物業的租金收入支付。

具投資級別質素的優先債務通常對資產擁有第一優先押記權，確保貸方有權在任何潛在違約情況下追索相關資產。

優先債務基金旨在透過大型及成熟市場的有形資產，提供定期收入分派及保障，以實現具吸引力的經風險調整回報。

由於非流動性，優先債務基金力求實現高於同等評級企業債券的回報，並透過個別契約及擔保方案提供下行保障。
夾層債務基金屬於次級融資，用於增加商業房地產交易的槓桿。在優先順序方面，夾層債券在資本架構中通常介乎普通股與優先債務之間，其償還順序高於普通股，但僅在優先債務償還後才獲得還款。因此，其風險高於優先債務，但回報溢價更高。

與優先債務相似，夾層貸款分為固定利率或浮動利率，並設有到期日。夾層債務其他特點包括其利率高於優先債券；可透過物業所有權實體的股權質押作為擔保；由於有抵押品，其風險通常低於普通股。

上市房地產投資信託基金

上市房地產投資信託基金是擁有或營運在特定房地產市場領域產生收益的物業，或為這些物業進行融資的實體。

投資者可購買在主要證券交易所上市的房地產投資信託或房地產投資信託基金的公開交易股份。

房地產投資信託基金（REITs）亦可透過私募或非公開形式交易，部分投資者可透過私募市場經紀或投資管理公司進行投資。由於屬非公開性質，私人房地產投資信託基金向投資者分派收益的頻率一般較低，因此流動性較可每日交易的上市房地產投資信託基金低。

貸款價值比（LTV）是金融機構及其他貸方在審批按揭貸款前評估貸款風險的指標。貸款價值比一般以貸款人借入的金額除以用於擔保貸款的財產價值來計算。

認識基建投資

基建屬於支撐任何國家／地區經濟結構的基本系統，涵蓋廣泛不同領域，包括能源、交通、通訊網絡、水務及廢物，以及社會基建。基建是經濟及社會活動各方面的核心要素，對於生活質素、綠色轉型及可持續發展的成功至關重要。

歷史顯示，全球各地政府均為基建投資提供資金，但過去數十年，私營部門在收窄基建資金短缺方面發揮關鍵作用，促使基礎建設成為一種資產類別。儘管已取得重大進展，但目前全球基建投資仍遠低於需求。以大型退休基金及主權財富管理基金為首的私人投資者正在滿足有關需求，這些投資者青睞基建資產的穩定性、長期性、高票息及抗通脹的潛在回報。